close up

eli_gervits


Оценочное мнение адвоката Гервица

Мое слово - Zakon.co.il :-)


Previous Entry Share Next Entry
Индекс перегрева рынка
close up
eli_gervits
Мы все хотели бы знать, куда идет рынок недвижимости – упадут ли цены, или вырастут, сократится ли период, необходимый для продажи квартиры, или, наоборот, увеличится. Разные государственные инстанции публикуют анализ цен – Центральное статистическое управление, Управление госдоходами при министерстве финансов Израиля, Государственный оценщик недвижимости. Проблема в том, что они анализируют разные срезы данных (об этом мы как-нибудь расскажем подробнее), и … получают разные результаты. И поэтому нередко выходит, что в один и тот же квартал по официальным государственным данным цены на недвижимость продолжают расти … понижаются … и остаются на том же уровне, в зависимости от того, какую из уважаемых, нейтральных и незаинтересованных инстанций спросить.
В любом случае такие данные дают в статическую картину вчерашнего рынка, и не помогают принимать решение, что же делать дальше: если цены растут, то покупать ли квартиру, пока они не убежали в заоблачные выси, или наоборот ждать, когда они начнут падать? Если цены понизились, спешить ли покупать квартиру, пока все остальные не кинулись на рынок, или ждать дальнейшего понижения? Сегодня я хочу рассказать вам об индексе, который совершенно не обращает внимание на абсолютные величины цен, и даже на динамику из изменений – а только сравнивает соотношение запрашиваемых цен (которые выводятся из объявлений в открытых источниках) и цен, по которым следки совершаются в конце концов (эти данные берутся из базы Налогового управления, понятно, без опознавательных данных продавцов и покупателей).
Логика подсказывает, что реальные цены должны быть меньше запрашиваемых. Намного – если предложение превышает спрос, и чуть-чуть – если наоборот. Публиковать данные такого сравнения в Израиле начала компания MNA. И называет она этот индекс "индексом перегрева рынка". Поскольку анализ показывает, что в Тель-Авиве, Иерусалиме и некоторых других городах продавцы получали … больше, чем изначально запрашиваемая ими цена. Ввиду дешевизны банковских кредитов и ощущения, что если цены на жилую недвижимость не упали в кризис 2008-го года, то теперь им сам черт не страшен, часто складывалась ситуация, что за одну квартиру боролись несколько покупателей, между которыми сам собой организовывался "тендер", и квартиру получал тот, кто был готов заплатить больше других – и соответственно больше, чем продавец требовал изначально.
Если мы исходим из того, что не все продавцы полные идиоты, по незнанию занижающие цены, то нам придется согласиться, что такая ситуация – когда квартиры продаются дороже, чем того хочет среднестатистический продавец – является аномальной, и не может продолжаться долго. Подозреваю, что выбирать город и район для покупки квартиры вы будете на основании старых критериев – вашего бюджета, школ и садиков для детей. Однако при переговорах о цене полезно знать – и сообщать продавцу – индекс перегрева рынка: * Если он близок к единице или выше – значит, цены могут пойти вниз. * Если он около 90% - то нет причины, чтобы и вы не получили скидку в 5-10%.



?

Log in

No account? Create an account