Category: недвижимость

Category was added automatically. Read all entries about "недвижимость".

close up

Налоговые негры с двумя головами


Я не часто рассказываю тут анекдоты, но иногда нет выбора:
Семья молодоженов мирно спит у себя дома.
Неожиданно жена громко вскрикивает, садится на кровати, сжимает
голову руками.
Муж испугался:
- Дорогая, что случилось!?
- Дорогой, мне приснился ужасный сон! Только не спрашивай какой!
- Какой??
- Будь-то у нас родился сын - негр с двумя головами!
Муж как мог успокоил, однако этот сон иногда заставлял их вздрагивать ночами.
Пришло время рожать.
Муж ходит кругами по больнице, волнуется.
Выходит из операционной врач, белый как лист, руки трясутся...
Муж в ужасе:
-Что, негр!?
-Да
-С двумя головами!!??
-Почему? С одной!
- Фу... СЛАВА БОГУ!!!

Напомнил мне этот анекдот ни кто иной, как российский Минфин, который 30-го сентября разместил у себя на сайте документ на 71 страницу с длинным и скучным, как и подобает Минфину, названием: "Основные направления бюджетной, налоговой и таможенно-тарифной политики на 2020 год и на плановый период 2021 и 2022 годов".

Но сам документ не очень скучный. Я бы даже сказал, революционный. В частности он предлагает внести два кардинальных изменения в критерии определения статуса налогового резидента Российской Федерации.

Сегодня такой критерий один, и он простой, как гвоздь. Если ты проводишь на территории России 183 дня в году, или больше, то ты налоговый резидент. Если проводишь меньше, то нет.

Первое предложение тоже простое, как гвоздь, только поострее – провел в России 90 дней в году (уже не половину времени, а четверть) – и ты наш.

Второе более сложное, но более ожидаемое. Мы уже писали о том, что есть три основных способа определения статуса налогового резидента:

• Американский – гражданин равно налоговый резидент
• Российский – описан выше
• Европейский (которого придерживается и Израиль) – "центр жизненных интересов".

Похоже, российскому Минфину надоел "особый русский путь", и он решил начать равняться на лучшие мировые практики. Такой подход можно только приветствовать. Но его же надо как-то продать "благодарной общественности". И тут на сцену и выходят негры с двумя головами.

Должен сказать, что российский Минфин не первый, кто пытается провернуть подобный трюк. Даже не первый из Минфинов.
Ровно ту же операцию провернули четыре года назад их израильские коллеги.

Цены на недвижимость в Израиле растут уже 12 лет. Что не радует "безземельных" граждан, которые обладают таким же правом голоса на парламентских выборах, как и "лендлорды". Как можно бороться с ростом цен? Или повышать предложение, или понижать спрос. Но повышать предложение сложно, муторно и главное долго – а выборы вот они на носу. Значит, надо понижать спрос. Тут способов много, и один из самых простых – повышение налогов.

Налогов на собственность в Израиле нет, есть налог на приобретение недвижимости. Вводить новые налоги сложно, муторно и главное долго – куда проще повысить ставки существующих. И вот израильский Минфин заявляет, что он собирается повысить налог на приобретение квартир "инвесторами" (то есть всеми, кроме тех, кто покупает себе единственную квартиру для проживания). И запускает слух, что налоговая ставка для инвесторов составит … 25%! Понятно, что это просто запретительный тариф, никто не будет покупать за 125 икс товар, который с его точки зрения стоит 100 икс. Народ возмущается, дата введения новой ставки налога приближается, и Минфин делает его прогрессивным – от восьми процентов до максимум десяти. И израильтяне, а вместе с ними и иностранные еврейские инвесторы, считающие покупку квартир на Святой Земле или своей обязанностью, или своим неотъемлемым конституционным правом, выдыхают с облегчением – "негр, но с одной головой".

Ну а поскольку я не политик, рискну сделать прогноз – Россия придет к определению статуса налогового резидента на основании правила центра жизненных интересов. Будет в рамках этого правила и номинальный критерий, при выполнении которого будет презумпционно считаться, что центр жизненных интересов находится в России. Только проведена эта демаркационная линия будет по 183 дням в году, а не по 90. И все вздохнут с облегчением. Даже негры с двумя головами.
close up

Почему в Израиле нет обманутых дольщиков


Если почитать российские законы последнего времени, то создается ощущение, что Россия — это страна обманутых дольщиков. По разным данным, их количество варьируется от двухсот до трехсот тысяч.

Вот в Израиле обманутых дольщиков практически нет. Связано ли это с тем, что в России все застройщики — мошенники, а в Израиле все они — родные братья матери Терезы? Конечно, нет. Как говорят Аджемоглу и Робинсон, люди везде одинаковые, а вот институты могут очень сильно отличаться. И в Израиле действительно выстроен институт, который позволяет покупать квартиру на первичном рынке задолго до того, как вырыт котлован — без риска остаться без денег.

Как работает этот институт? В Израиле любой банк устойчивее любого застройщика. Поэтому сопровождение проекта банком гарантирует, что даже если что-то случится с застройщиком, ничего не случится с деньгами покупателя. И все новые проекты сопровождаются банками.

Сопровождение осуществляется в рамках отдельного счета, предназначенного и «заточенного» только под один проект. И застройщик не может перекидывать деньги с одного проекта, который он уже запустил в продажу, в другой проект, где ему нужно только купить землю.

Может ли застройщик коррумпировать какого-то сотрудника банка? И вместо того, чтобы вывести деньги под счет-фактуру на покупку цемента для возведения следующего этажа, тот сможет украсть деньги и вывести их куда-то на офшор? Теоретически — это возможно, хотя сегодня перевести деньги за рубеж из Израиля, мягко скажем, не банально, банковская система давно перестала быть глобальной. Практически — этого точно не произойдет.

Даже если застройщику удастся коррумпировать сотрудника банка, и деньги будут украдены со счета — что произойдет? Банку придется вернуть деньги из своего кармана, говоря высоким банковским языком — со своего счета ностро — на счет сопровождения проекта. А банки очень не любят отдавать свои деньги. И поэтому они строят свои системы работы таким образом, чтобы невозможно было коррумпировать их сотрудников, и невозможно было украсть деньги.

Есть ли коммерческие риски, что застройщику не удастся завершить проект? Да, такие риски есть. И тогда вместо этого застройщика придет другой. Есть ли риск, что ваши деньги будут украдены застройщиком, и вы останетесь и без денег, и без квартиры? Эти риски в Израиле в обычных сделках минимальны. А в необычные лезть на чужой территории не стоит.

close up

Что москвичи более всего ценят в Израиле

Россияне не покупают квартиры в Израиле в общем, а только в конкретных районах. Например, Модиин и Кфар-Саба очень популярны среди израильтян, но россиян вы там не встретите. Там никто не покупает «дачи», потому что там нет моря.

Море является главным «магнитом». Конечно, есть «Золотой Иерусалим», где квартиры покупают люди, для которых важна религиозная составляющая: будь то иудейская, христианская или даже мусульманская.

Но подавляющее большинство исстрадавшихся на холоде россиян все-таки ищут моря. Их небольшая часть покупает квартиры в Эйлате, самом южном городе Израиле, таком «израильском Сочи». Недавно в Эйлате был открыт международный аэропорт, который сможет принимать большие борта и длительные рейсы. Как это повлияет на цены на недвижимость в Эйлате — мы узнаем со временем.

Но конечно, подавляющее большинство россиян ищет квартиры в городах, которые мы называем «тель-авивской полосой». Если для французов, которые тоже ищут приморские дачи — эта полоса начинается в городе Ашдод, то для россиян она начинается южнее Тель-Авива в городе Ришон-Ле-Цион. Продолжается она Бат-Ямом, потом собственно Тель-Авивом, а севернее Герцлией, Нетанией и Кейсарией.

Конечно, в Тель-Авиве покупают квартиры только те, кто могут себе это позволить. Спрос здесь заметно опережает предложение. И когда наши клиенты из Монако, смотря на цены на квартиры на «первой линии» в Тель-Авиве в новых домах, впадают в небольшой культурный шок, мы им объясняем, что количество квартир на тель-авивской первой линии, безусловно, растет, но оно растет в математической прогрессии. А вот количество людей, которые могут себе позволить купить квартиры там, вне зависимости от того, сколько они стоят, растет в прогрессии геометрической. Будь то за счет россиян, которые решают, что можно открыть следующую страницу своей жизни; французов, которым надоели мирные мусульманские беженцы, которые разъезжают по Ницце на грузовиках; или израильтян, которые продали свой стартап за несколько сот миллионов долларов.

Но одним Тель-Авивом приморский Израиль, конечно, не ограничивается.

Южнее Тель-Авива находятся два города: Ришон-Ле-Цион и Бат-Ям.

Ришон-Ле-Цион — это очень большой город, у которого есть один маленький микрорайон, расположенный около моря, но от центра города отделенный, и без машины там может быть неудобно.

Бат-Ям практически полностью расположен у моря. И он является южным пригородом Тель-Авива. Разговоры о муниципальном объединении Тель-Авива и Бат-Яма ведутся уже десятилетиями. Рано или поздно это, конечно, произойдет. И тогда квартиры в Бат-Яме станут квартирами в Тель-Авиве. И стоить будут, как квартиры в Тель-Авиве. Но когда это случится — никто не знает.

Севернее Тель-Авива находятся три важных для вас города: Герцлия, Нетания и Кейсария.

И в Герцлии, и в Кейсарии практически нет многоэтажных домов в приморской зоне. То есть эти города для тех, кому важно иметь частный дом. Один из наших клиентов, когда ему предложили посмотреть квартиру, сказал мне: «Эли, у меня в России полный гараж квадрациклов, в Израиле тоже будет несколько. Ну, какая квартира?». Безусловно, есть люди, которым подходят только частные дома. И Герцлия заметно дороже, чем Кейсария, поскольку она заметно ближе к Тель-Авиву. Зато в Кейсарии живет израильский премьер-министр последних десятилетий Биньямин Нетаньяху.

Для тех, кто готов довольствоваться не частным домом, а квартирой, и не готов выкатить бюджет, требуемый для Тель-Авива, одним из наиболее привлекательных вариантов является Нетания. Этот город хорошо известен в России, и если вы скажете своим российским друзьям: приезжайте ко мне на дачу в Нетанию, никто из них не спросит: простите, куда?

В конце концов, покупка квартиры в Израиле чем-то похожа на построение треугольника: одной стороной является бюджет, второй — размер квартиры, третьей — удаленность от тель-авивского пляжа. И для того чтобы выстроить треугольник, сумма квадратов катетов должна быть равна квадрату гипотенузы, а длина двух сторон должна быть чуть-чуть больше, чем третья. Поэтому если что-то не сходится, мы говорим, что придется чем-то жертвовать: или уменьшать квартиру, или удаляться от тель-авивского пляжа, или увеличивать бюджет.
close up

Тель-Авив, Нью-Йорк или Лондон: Где выгоднее вложиться в недвижимость

Недавно мы рассказывали о том, что тысячи миллионеров перевели свои капиталы в Израиль. Что они делают с этими деньгами внутри страны? Просто класть на деньги на счет не выгодно — в Израиле практически нулевые ставки по банковским депозитам.

Что остается? В первую очередь, конечно, приходят на ум инвестиции в израильские стартапы — один из самых быстро развивающихся рынков. Но это высокорисковый вариант вложения денег. Сегодня мы поговорим о более консервативных видах инвестиций, а именно, вложениях в недвижимость.

За прошедшее десятилетие рынок недвижимости в Израиле вырос более чем в 2 раза. Годовая доходность от сдачи в аренду квартир колеблется от 1% до 5%, а офисов — от 6% до 10%.

Почему бы израильским инвесторам не вложиться в квартиры в других популярных местах для жизни миллионеров, Нью-Йорке и в Лондоне? Давайте сравним рынки по ключевым параметрам. А для наглядности добавим Москву, так как большинство наших клиентов так или иначе связаны с Россией.

Примечание: данные ниже из Global Property Guide (GPG), где страны сравнивают по ключевым городам.
Цена за квадратный метр. Тель-Авив и Нью-Йорк наравне — квадратный метр обойдется примерно в $17 000. Москва, естественно, отстает: здесь можно купить квадратный метр за $14 000. А вот лондонские метры намного дороже — один стоит почти $30 000.

Сопутствующие покупке и продаже расходы. Это немаловажный показатель, который многие не учитывают в своих расчетах. Сюда могут войти пошлины, комиссии, регистрационные взносы за ипотеку и другие расходы. В Москве они в среднем составляют 23% от стоимости квартиры. В Лондоне и Нью-Йорке практически одинаково — около 10%. В Тель-Авиве — почти 7%.

Валовой доход от аренды для квартиры площадью 120 кв.м. Лидирует Москва (но мы помним, что сами квартиры стоят дешевле, а значит, процент будет от меньшей суммы) — 3,22%. Нью-Йорк, Лондон и Тель-Авив как устоявшиеся рынки практически не отличаются по доходности: 2,91%, 2,71% и 2,68% соответственно.

Налог на доход от аренды. Во всех странах налогообложение конкретной недвижимости может зависеть от множества условий: квартира это или офис, долгосрочная аренда или краткосрочная, есть ли у владельца другие виды недвижимости и т.д. GPG дает усредненное значение, которое тем не менее помогает понять потенциальную налоговую нагрузку. В Нью-Йорке он определяет ее как 30%. В Москве — 20%. В Тель-Авиве — 7,75%. (Данные по Лондону недоступны).
Итак, в сравнении с этими зрелыми и устойчивыми рынками Тель-Авив выигрывает сразу по двум параметрам — дополнительных расходах при вложениях в недвижимость и налогу на доходу от аренды. При этом цены на квадратный метр такие же или ниже.

Что еще нужно знать об израильском рынке недвижимости?
У него есть один несравненный плюс, который сложно проиллюстрировать только цифрами. Да, цены на израильскую недвижимость с каждым годом растут, но возникает резонное опасение — случиться может все, что угодно, и бум недвижимости всегда может так же резко прекратиться. Правда, мы считаем, что этого не произойдет, и вот почему.

Если территория Израиля изменится в результате соглашения с палестинцами, то она только уменьшится. А значит, всех израильтян придется расселить внутри «зеленой черты», что спровоцирует еще более высокий спрос на недвижимость.
Население Израиля, нуждающееся в жилье, будет расти с каждым годом. Это страна с самым большим приростом населения за счет рождаемости. А еще есть и значительный приток за счет репатриации — к 2024 году население страны должно вырасти до 10 млн человек.

Израильская недвижимость востребована у евреев всего мира. Кто-то покупает жилье в Израиле по сионистским или религиозным причинам, кто-то выгодно вкладывается в недвижимость и знает, что его не разлучат с собственностью, потому что у него уже есть израильский паспорт, а результат один: спрос, а соответственно цены на жилье, это повышает.
Местная реновация повышает стоимость квартир. Согласно плану «ТАМА 38», дома укрепляют от землетрясения или сносят и строят новые, устойчивые. В результате появляются либо обновленные дома, либо новые здания с более высокой стоимостью квадратного метра.

В Израиле отсутствуют безрисковые инвестиционные альтернативы.Как мы упоминали в начале текста, положить деньги в банк и заработать на процентах не получится. А вот вложиться в недвижимость внутри страны и оставить свои капиталы тут — вполне.
close up

Не спешите покупать квартиру в Израиле …

Не пугайтесь. Я далек от того, чобы отговаривать вас от покупки квартиры в Израиле, как таковой. Более того, если вы почитаете мои статьи на «Снобе», вы можете прийти к выводу, что в сегодняшнем мире, когда банки предлагают в лучшем случае нулевой процент на безопасные депозиты, а биржа находится на пиках, с которых страшно смотреть вверх, покупка израильской недвижимости может оказаться интересной консервативной инвестицией.

Collapse )
close up

Еврейская чертова дюжина: еще 13 причин роста цен на израильскую недвижимость

В декабре 2014-го года я писал о семи причинах роста цен на  израильскую недвижимость в последние семь лет.   На этой неделе ведущее израильское экномическое издание «The Marker» опубликовало аналитическую статью двух ведущих израильских аудиторов.  В ней приводятся 13 причин, по которым цены на израильскую недвижимость в  ближайшее время не понизятся.

Я не уверен, что они правильно выстроены по важности, но трудно не согласиться как с самими причинами, так и с выводом авторов – несмотря на несколько пессимистичный заголовок статьи, на самом деле они пишут не о том, что цены на  недвижимость не будут падать, а прозрачно намекают, что они будут расти. Подавляющее большинство этих причин дополняют указанные мной, и я надеюсь, что вам будет небесполезно познакомиться с ними, через призму моих комментариев.

Collapse )
close up

Еврейское счастье: цены на недвижимость в Израиле

Ни один разговор об Израиле не проходит без упоминания беспокойных соседей … и цен на недвижимость в Израиле.  Несмотря на то, что с 2008-го года кризис бьет то по Америке, то по России, то по Китаю – и все это время по Европе - цены на квартиры в Израиле как начали расти 8 лет назад, так и растут до сих пор.

Никакого волшебного Клондайка, где вы черпаете землю, и вместе с песком находите золото, в Израиле нет. Причины этого роста в нескольких стратегических факторах. С одной стороны, население Израиля неуклонно множится. Что интересно, хоть в религиозно-иудейском и арабском секторах рожают по-прежнему больше, чем в светском, в первых двух рождаемость падает, а в последнем – том самом, где сконцентрирована основная покупательная способность –растет.

В то же время, Израиль недаром называют 51-ым штатом США. Одно из последствий американизации – "раскрепощение женщин Востока" и, как следствие, растущее число разводов. Так что если раньше на семью нужна была одна средняя квартира, то после развода уже две.

Следующий важный момент - это скопившийся разрыв между спросом и предложением. Цены на недвижимость растут в Израиле не всегда. Так, был период, когда цены на недвижимость в Израиле не росли даже номинально, и падали с учетом инфляции. Падали умеренно, инфляция измерялась считанными процентами, это не инфляция рубля, но, тем не менее, квартиры не росли в номинале.

В конце 1990-х – начале 2000-х наложились друг на друга два тренда.

Collapse )
close up

Виды инвестиций в израильскую недвижимость

Инвестиции в израильскую недвижимость можно разделить на несколько категорий.


Во-первых, так называемый проект «Дача», когда люди покупают недвижимость для себя.

Во-вторых, инвестиции в коммерческую недвижимость.

В-третьих, инвестиции в жилую недвижимость, которые по сути являются бизнес-инвеcтициями.

Иногда они совпадают: например, люди хотят приобрести квартиру у моря для себя, где будут проводить несколько недель или месяцев в году, но предпочитают купить ее на очень ранней стадии застройки. В такой ситуации два положительных момента. Выиграть можно не только за счет конъюнктуры рынка, если она будет положительная, а она была таковой последние 8 лет. Дополнительный плюс в том, что квартира на бумаге стоит дешевле, чем готовая, в случае, если строительство будет закончено. А в Израиле оно будет закончено.

Что касается проекта «Дача», я  подробно рассказывал о подобных инвестициях в статье "География вкладов" .

Collapse )
close up

Чудеса израильской недвижимости

Израильское экономическое издание "Калькалист" опубликовало данные Центрального Статистического бюро о динамике роста цен на недвижимость в Израиле в этом году.
С начала календарного года цены на квартиры поднялись на "скромные" 4%. Хотя если вспомнить, что все израильское правительство борется за понижение цен, то они не такие уж и скромные.
В июле, в то время как территория Израиля подвергалась ракетному обстрелу Хамаса из Газы, цены на квартиры … продолжили расти. Согласно экспертной оценке, в июле цены выросли по меньшей мере на 0,3%.
Я абсолютно уверен, что, не дай бог, конечно, но полети ракеты на Лос-Анджелес, Верону, Нижний Тагил или Вятку, квартиры там моментально обесценятся. Да и не только в этих городах, но и в столицах. Собственно печальный пример Донецка в этом смысле очень показателен.
Израиль все же уникальная страна. У нас в цену уже инкорпорированы такие риски, которые в других странах просто сложно себе представить.